Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Особенности продажи

Продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, имеет свои особенности, которые необходимо учитывать․
Во-первых, необходимо выделить доли в квартире другим членам семьи, в первую очередь детям․
Во-вторых, необходимо получить согласие органа опеки на продажу квартиры․
В-третьих, необходимо найти покупателя на свою квартиру и встречный вариант для покупки нового жилья, в котором будут выделены доли детям․
В-четвертых, если при покупке квартиры использовались заемные средства, необходимо договориться с банком о возможности продажи квартиры․

Необходимость выделения долей

Продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, сопряжена с обязательным выделением долей детям и супругу․ Это требование установлено Федеральным законом от 29․12․2006 N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” (далее – Закон 256-ФЗ);

Закон 256-ФЗ требует, чтобы жилье, приобретенное за средства материнского капитала, было оформлено в общую собственность родителей, детей и супруга․

В п․ 4 ст․ 10 Закона 256-ФЗ сказано, что выделение долей в квартире производится путем составления соглашения о выделении долей․ В том случае, если получатель маткапитала нарушит требование об обязательном выделении долей, ему могут грозить различные последствия — признание сделки купли-продажи недействительной, требование ПФ РФ вернуть маткапитал или даже уголовная ответственность․

Раньше для получения сертификата было необходимо предоставить нотариально заверенное обязательство выделить доли детям и супругу․ Сейчас эта норма отменена ⸺ предоставлять данный документ в ПФР больше не обязательно․ Однако сама обязанность выделить доли членам семьи никуда не делась ⸺ в заявлении на получение сертификата родитель должен указать, что после получения средств он обязуется выделить доли детям и супругу․ Сделать это можно двумя способами⁚

• В договоре купли-продажи․ Приобретая жилье, родители могут сразу оформить его в долевую собственность, указав в договоре купли-продажи доли каждого члена семьи․
• В отдельном соглашении о выделении долей․ Если жилье было оформлено на одного из родителей, можно оформить отдельное соглашение о выделении долей․

Ст․ 10 Федерального закона 256-ФЗ не оговариваются сроки оформления общей собственности на купленное за маткапитал жилье․ Поэтому необходимо обратиться к другому нормативному акту ⸺ Постановлению Правительства РФ 862, которым установлены Правила направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий․ В п․ 15(1) Правил оговаривается, что получатель сертификата обязан выделить доли⁚

• в течение 6 месяцев после приобретения жилья, если оно было приобретено до 01․01․2016;
• не позднее 30 календарных дней с момента получения средств материнского капитала, если жилье было приобретено после 01․01․2016․

Важно отметить, что закон не устанавливает обязательный размер долей детей и второго супруга при использовании сертификата маткапитала․ Многие юристы во избежание вопросов от ПФР советуют оформлять детям доли пропорционально размеру материнского капитала относительно общей стоимости квартиры․ Например, материнский капитал получен за одного ребенка, в семье трое человек, куплена квартира площадью 36 м2, за средства маткапитала было приобретено 6 м2․ Маткапитал выделяется на всех членов семьи, поэтому ребенку можно выделить в собственность 2 м2 или 1/18 долю в праве общей собственности․ Повторимся, родители вправе выделить ребенку и большую долю, хоть 50%, но делать это нецелесообразно, так как позднее будет тяжело получить согласие органа опеки на продажу такого жилья․

Несоблюдение требования о выделении долей может привести к серьезным последствиям, вплоть до признания сделки купли-продажи недействительной и возврата средств материнского капитала․

Получение согласия органа опеки

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, с участием несовершеннолетних собственников (детей) требует обязательного получения согласия органа опеки и попечительства․ Это обусловлено тем, что закон защищает интересы детей, и продажа их имущества без согласия органа опеки может быть признана недействительной․

Согласно ст․ 21 Федерального закона 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве” отчуждение имущества, собственником которого является несовершеннолетнее лицо, требует получения разрешения органов опеки и попечительства․ Согласие органа опеки на продажу жилья можно получить лишь в том случае, если не будут нарушены имущественные права малолетнего собственника․ Пп․ 4 п․ 1 ст․ 20 Федерального закона 48-ФЗ указывается, что продажа недвижимости подопечного допускается лишь при смене места его жительства․

На практике это означает, что каждому из детей должна быть выделена равнозначная или большая по размеру доля в другом жилье, не уступающем по своим качественным характеристикам продаваемой квартире․ Уменьшение долей допускается лишь в том случае, если новое жилье значительно превосходит продаваемое по своим качественным характеристикам и условиям проживания․ В качестве альтернативы допускается финансовая компенсация каждому из детей в размере рыночной стоимости их долей в праве общей собственности на жилье․

Для получения согласия органа опеки необходимо предоставить следующие документы⁚

• Заявление о согласии на продажу квартиры․
• Документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру․
• Документы, подтверждающие право собственности на новое жилье, которое планируется приобрести после продажи квартиры․
• Свидетельства о рождении детей․
• Паспорта родителей;
• Договор купли-продажи, который планируется заключить с покупателем․
• Справка о составе семьи, проживающей в продаваемой квартире․

Орган опеки проверит условия жизни детей в новом жилье, их обеспеченность, соответствие санитарных норм и условий проживания․ В случае, если условия в новом жилье будут признаны не соответствующими требованиям, орган опеки может отказать в выдаче согласия на продажу квартиры․

Важно отметить, что орган опеки может выдать разрешение на продажу квартиры с определенными условиями․ Например, может быть установлен срок, в течение которого необходимо приобрести новое жилье, или может быть указано, что средства от продажи квартиры должны быть направлены на приобретение нового жилья для детей․

Процесс получения согласия органа опеки может занять некоторое время․ Поэтому, если вы планируете продать квартиру, купленную на материнский капитал, необходимо заблаговременно обратиться в орган опеки и получить необходимую консультацию․

В случае, если орган опеки откажет в выдаче согласия на продажу квартиры, вы можете обжаловать это решение в суд․

Процедура продажи

Процедура продажи квартиры, купленной на материнский капитал, включает в себя несколько этапов, которые необходимо пройти в строго определенной последовательности․

Первый этап — это подготовка к продаже․ Чтобы законно продать такую недвижимость, нужно выделить в ней доли детям и второму супругу, найти встречный вариант, получить разрешение органа опеки на проведение сделки․ В том случае, если кроме маткапитала для приобретения жилья использовались заемные средства, необходимо договориться и с банком․ Лишь после этого можно проводить сделки по продаже жилья и покупке новой квартиры․

Второй этап — это выделение долей детям․ Сделать это можно путем заключения договора о выделении долей․ До недавнего времени соглашение об определении долей требовало обязательного нотариального заверения․ С 2019 в законе были сделаны послабления допускается составление простого письменного договора и его регистрация в Росреестре без заверения нотариусом ․ Однако для этого должны быть соблюдены определенные условия (смотрите таблицу ниже) ․

В соглашение об определении долей должны быть указаны следующие сведения⁚

• Данные о собственнике квартиры, который выделяет доли․
• Данные о лицах, которым выделяются доли․
• Размер долей, выделяемых каждому лицу․
• Описание квартиры, в которой выделяются доли․
• Дата заключения договора․
• Подписи сторон договора․

Также выделить доли можно с помощью договора дарения․ В таком случае собственник квартиры должен составить дарственную, которой передает в собственность своим детям и второму супругу доли в квартире․ Договор дарения регистрируется в Росреестре, после чего квартира переходит в совместную собственность супругов и детей․

При любом способе выделения долей право собственности должно быть зарегистрировано Росреестром․ Это означает, что родителям необходимо обратиться в МФЦ и подать заявление и документы на проведение государственной регистрации․

Третий этап ⸺ это поиск покупателя и встречного варианта․ Желательно делать это одновременно․ Если сначала найти покупателя, а лишь затем искать встречный вариант, велика возможность упустить покупателя․ Если же поступить наоборот сначала искать встречный вариант, а лишь затем приступать к продаже своего жилья, можно не дождаться продавца․

Четвертый этап ⸺ это получение согласия органа опеки на продажу квартиры․ Согласие органа опеки необходимо, если в квартире есть несовершеннолетние дети․ Орган опеки должен убедиться, что дети будут проживать в условиях, не ухудшающих их положение․ Для этого необходимо предоставить в орган опеки документы, подтверждающие право собственности на новое жилье, а также документы, подтверждающие условия проживания детей в новом жилье․

Пятый этап ⸺ это оформление сделки по продаже квартиры․ Сделка по продаже квартиры оформляется в нотариальной форме․ Нотариус проверяет документы, удостоверяет подписи сторон договора и регистрирует сделку в Росреестре․

Шестой этап — это получение денег от покупателя․ Деньги от покупателя можно получить как наличными, так и безналичным способом․ В случае, если в квартире есть ипотека, деньги от покупателя могут быть направлены на погашение ипотечного кредита․

Седьмой этап, это оформление сделки по покупке нового жилья․ Сделка по покупке нового жилья оформляется в нотариальной форме․ Нотариус проверяет документы, удостоверяет подписи сторон договора и регистрирует сделку в Росреестре․

Восьмой этап — это переезд в новое жилье․ После того, как все сделки оформлены, вы можете переехать в новое жилье․

Оформление сделки

Оформление сделки по продаже квартиры, купленной с использованием материнского капитала, имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать․

Важный нюанс⁚ при оформлении сделки необходимо учесть, что в ней участвуют не только родители, но и дети, которые являются собственниками доли в квартире․

Первый шаг — это подготовка документов․ Необходимо собрать все документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также документы, подтверждающие право собственности на новое жилье, которое планируется приобрести после продажи квартиры․ Важно также иметь при себе документы, подтверждающие согласие органа опеки на продажу квартиры, а также договор купли-продажи, который планируется заключить с покупателем․

Второй шаг — это обращение к нотариусу․ Нотариус проверяет документы, удостоверяет подписи сторон договора и регистрирует сделку в Росреестре․

Третий шаг ⸺ это передача денег от покупателя продавцу․ Деньги от покупателя можно получить как наличными, так и безналичным способом․ В случае, если в квартире есть ипотека, деньги от покупателя могут быть направлены на погашение ипотечного кредита․

Четвертый шаг — это оформление права собственности на новое жилье․ Сделка по покупке нового жилья оформляется в нотариальной форме․ Нотариус проверяет документы, удостоверяет подписи сторон договора и регистрирует сделку в Росреестре․

Пятый шаг — это передача квартиры покупателю․ После того, как все сделки оформлены, вы можете передать квартиру покупателю․

Важное замечание⁚ в случае, если при покупке квартиры использовались заемные средства, необходимо договориться с банком о возможности продажи квартиры․ Банк может выставить свои условия, например, требовать погашения части кредита до продажи квартиры․

Ошибки, которые стоит избегать⁚

• Не оформлять доли детей․ Если вы не оформите доли детей в квартире, сделка по продаже может быть признана недействительной․
• Не получать согласие органа опеки․ Если вы не получите согласие органа опеки на продажу квартиры, сделка по продаже может быть признана недействительной․
• Не проверять документы покупателя․ Перед тем, как заключать договор купли-продажи, необходимо проверить документы покупателя, чтобы убедиться, что он имеет право приобретать недвижимость․
• Не обращаться к нотариусу․ Оформление сделки по продаже квартиры в нотариальной форме гарантирует ее законность и безопасность․

Дополнительные советы⁚

• Проконсультируйтесь с юристом․ Юрист поможет вам правильно оформить все документы и избежать ошибок․
• Оцените квартиру․ Оценка квартиры поможет вам определить ее рыночную стоимость и избежать недоразумений при заключении сделки․
• Внимательно читайте договор купли-продажи․ Перед тем, как подписывать договор, внимательно ознакомьтесь с его условиями․